Il singolo condomino può fruire del bonus facciate per l’intera spesa relativa ai lavori condominiali che si è impegnato a sostenere in esecuzione di quanto espressamente indicato ed accettato negli atti di compravendita con tutti gli altri condomini (Agenzia delle Entrate – Risposta 28 settembre 2021, n. 628).

Nel caso esaminato dall’Agenzia delle Entrate, la Fondazione ha venduto diverse unità immobiliari in diversi edifici di cui era totalmente proprietaria, con conseguente costituzione di condomìni, restando tuttavia proprietaria di alcune unità rimaste invendute.
Nell’ambito delle compravendite, la Fondazione ha assunto espressamente l’impegno ad eseguire alcuni lavori sul complesso immobiliare, sostenendo le relative spese, a cui i neo-proprietari hanno prestato il proprio consenso.
L’impegno all’esecuzione dei lavori, a cura e spese della Fondazione, dunque, risulta dal rogito di compravendita e non da una formale delibera dell’assemblea di condominio.
Trattandosi di condomìni con più di otto condòmini è stato nominato un amministratore.
Si chiede:
– se in qualità di condomino, intestatario delle fatture, che sostiene integralmente le spese per gli interventi agevolabili con il bonus facciate, possa fruire del beneficio per intero sulla base dell’impegno assunto negli atti di compravendita;
– se possa provvedere autonomamente e direttamente, in luogo dell’amministratore del condominio, agli adempimenti connessi alla fruizione dell’agevolazione.

In base alla disciplina agevolativa, è riconosciuta una detrazione del 90 per cento delle spese documentate sostenute negli 2020 e 2021 per interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti ubicati in zona A o B (cd. bonus facciate).
Sotto il profilo soggettivo, l’agevolazione riguarda tutti i contribuenti residenti e non residenti nel territorio dello Stato, che sostengono le spese per l’esecuzione degli interventi agevolati, a prescindere dalla tipologia di reddito di cui essi siano titolari. A tale fine, i soggetti beneficiari devono possedere o detenere l’immobile oggetto dell’intervento in base ad un titolo idoneo, al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio.
Ai fini dell’agevolazione, i beneficiari sono tenuti, tra l’altro, a conservare ed esibire, previa richiesta degli uffici, copia della delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori, per gli interventi riguardanti parti comuni di edifici residenziali, e tabella millesimale di ripartizione delle spese. L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che secondo le norme che regolano il condominio, le spese per gli interventi agevolabili, deliberate a maggioranza, sono sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Pertanto, il singolo condomino fruisce della detrazione per i lavori effettuati sulle parti comuni degli edifici, in ragione dei millesimi di proprietà o dei diversi criteri applicabili.
Pertanto, la disciplina ammette una deroga al regime legale di ripartizione delle spese; in questo caso, però, trattandosi di un’espressione di autonomia negoziale privata, è necessario il consenso unanime.

Nel caso di specie, la Fondazione, in qualità di condòmino, intende fruire del bonus facciate per l’intera spesa relativa ai lavori condominiali che si è impegnata a sostenere in esecuzione di quanto espressamente indicato ed accettato negli atti di compravendita con tutti gli altri condomini.
Secondo l’Agenzia delle Entrate, in tal caso risulta integrata la condizione del consenso unanime per la deroga al regime legale di ripartizione delle spese, avendo tutti i condòmini, attraverso gli atti di compravendita, acconsentito all’esecuzione dei lavori a spese del singolo condomino (la Fondazione).
Ciò, anche in mancanza di una deliberazione assunta dall’assemblea di condominio, in quanto l’atto pubblico di compravendita quale “dichiarazione negoziale, espressione di autonomia privata” può validamente rappresentare “quella diversa convenzione”, garantendo l’unanimità in merito all’esecuzione dei lavori e al sostenimento della spesa da parte di un solo condòmino.
In conclusione, la Fondazione, nel presupposto che le altre condizioni richieste dalla norma agevolativa siano rispettate, può fruire della detrazione per il totale delle spese sostenute, a condizione che l’impegno ad eseguire i lavori “a propria cura e spese” ed “in totale autonomia gestionale” risulti dal rogito notarile e sia stato accettato ed autorizzato da tutti gli altri proprietari delle unità immobiliari dell’edificio.

Riguardo agli adempimenti per la fruizione del beneficio, anche in presenza di un amministratore di condominio, possono essere assolti direttamente dal singolo condomino (la Fondazione) a condizione che sia espressamente delegato. In ogni caso, detti adempimenti devono essere effettuati in nome e per conto del condominio, così come le fatture devono essere intestate al condominio, trattandosi comunque di interventi effettuati su parti comuni dell’edificio.