Un fondo che provvede alla raccolta dei contributi e alla gestione delle risorse nell’interesse degli aderenti, tramite operazioni di locazione e compravendita di immobili, può fruire del regime dell’Iva separata di cui all’art. 36, co. 3, D.P.R. n. 633/1972 per la nuova attività di valorizzazione urbanistica su un complesso immobiliare che sarà riconvertito dall’attuale destinazione uso uffici a quella residenziale (Agenzia Entrate – risposta 09 luglio 2021, n. 471).

I soggetti che esercitano più imprese o più attività nell’ambito della stessa impresa, ovvero più arti o professioni, hanno facoltà di optare per l’applicazione separata dell’imposta relativamente ad alcuna delle attività esercitate, dandone comunicazione all’Ufficio nella dichiarazione relativa all’anno precedente o nella dichiarazione di inizio dell’attività. L’opzione per la separazione delle diverse attività economiche prevista per i soggetti che esercitano più imprese o più attività nell’ambito della stessa impresa, presuppone che le attività in questione siano distinte e obiettivamente autonome.
In un documento di prassi dell’Agenzia delle Entrate è stato chiarito che, ai fini della separazione delle attività, il riferimento ai codici ATECO costituisce solo uno dei criteri con cui è possibile procedere alla separazione.
Si tratta, infatti, di un criterio formalistico che, in quanto tale, consente più agevolmente un controllo circa la corretta imputazione delle singole operazioni alle attività di cui trattasi ed è, dunque un criterio utile e adottabile in via principale, ma non può considerarsi esaustivo per il riscontro del carattere della diversità delle attività separabili.
Per quanto riguarda, in particolare, la separazione facoltativa delle attività nell’ambito del settore immobiliare, l’opzione del regime dell’iva separata presuppone un criterio di separazione basato non solo sul regime IVA (esenzione o imponibilità) applicato all’operazione, ma anche sulla categoria catastale del fabbricato (abitativo ovvero diverso dall’abitativo).

Nel caso di specie, le cessioni di immobili realizzate in regime di esenzione Iva, hanno ad oggetto immobili abitativi, e rientrano nel settore “compravendita di immobili effettuata su beni propri”, identificato con codice ATECO 68.10.00 relativo alla sola attività di compravendita immobiliare, mentre le attività di cessione che avranno luogo in esito all’attività di sviluppo e riqualificazione relativa al complesso immobiliare devono ritenersi comprese nel settore dedicato alla “costruzione di edifici residenziali e non residenziali”, identificato con Codice ATECO 41.20.00 che ricomprende, come previsto nelle note esplicative del medesimo Codice ATECO “la costruzione completa di edifici residenziali o non residenziali eseguiti per conto proprio o per conto terzi e poi venduti” oltre a “lo sviluppo di progetti immobiliari con costruzione”.
Pertanto, nel caso di specie si è in presenza di attività effettivamente distinte ed obiettivamente autonome; la nuova attività interessa beni immobili di categoria catastale differente rispetto a quelli oggetto della attività (in regime di esenzione Iva) di cessione immobiliare fino ad oggi posta in essere dall’istante su immobili abitativi, atteso che l’intervento di sviluppo e riqualificazione da effettuare deve essere realizzato su un complesso immobiliare avente destinazione d’uso uffici da riconvertire in immobili ad uso residenziale.

Il Fondo può esercitare legittimamente l’opzione per l’applicazione separata dell’Iva in relazione all’attività di sviluppo e riqualificazione di immobili propri in vista della successiva cessione, avente ad oggetto il complesso immobiliare, quale attività distinta rispetto alle altre attività di cessione e locazione immobiliare già esercitate e rilevanti ai fini Iva.