Ai fini della determinazione della plusvalenza per la cessione infraquinquennale di un immobile, le spese per interventi di riduzione del rischio sismico e di efficientamento energetico, deliberati dall’assemblea del condominio, per la parte imputata al singolo condomino, nonché le spese sostenute per la sostituzione dei serramenti nel proprio appartamento, rientrano tra le spese incrementative che vanno sommate al costo di acquisto o di costruzione. L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, a tal fine, risulta irrilevante la circostanza che le spese diano diritto al Superbonus e che sia esercitata l’opzione per il cd. sconto in fattura (Risposta 24 marzo 2021, n. 204).

Secondo la disciplina fiscale si considerano redditi diversi – se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente – le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di 5 anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari (art. 67, co. 1, lett. b).
Tali plusvalenze sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo (art. 68, co. 1 del TUIR).
Quindi, condizione per l’imponibilità della plusvalenza è che la cessione dell’immobile intervenga entro 5 anni dall’acquisto o dalla costruzione del cespite, salvo particolari eccezioni. La norma ha lo scopo di assoggettare a tassazione i guadagni (la plusvalenza) derivanti dalle cessioni immobiliari poste in essere con l’intento speculativo, che si presume sussistere quando intercorre un arco temporale inferiore a 5 anni tra la data di acquisto o costruzione dell’immobile e quella di vendita.

In ordine alle modalità di calcolo della plusvalenza, la giurisprudenza ha affermato il principio secondo il quale “premesso che il prezzo di acquisto o il costo di costruzione deve essere incrementato dei soli costi inerenti al bene, (…) sono a tal fine rilevanti le spese incrementative. Per spese incrementative devono intendersi “quelle spese che determinano un aumento della consistenza economica del bene o che incidono sul suo valore, nel momento in cui si verifica il presupposto impositivo”. Non possono, quindi, essere incluse tra le spese incrementative quelle che non apportano maggior consistenza o maggior valore all’immobile, perché attengono solo alla manutenzione e/o alla buona gestione del bene”. (Corte di Cassazione – Sentenza 22 giugno 2018, n.16538).
Sulla base di tale principio, pertanto, “sono costi inerenti al bene, in quanto tali deducibili ai fini della determinazione della plusvalenza tassabile, solo quelli che attengono al costo di acquisto (spese notarili, di mediazione, imposte di registro, ipotecarie e catastali, cioè i costi inerenti al prezzo di acquisto (…) o che si risolvono in aumento di valore del bene, perdurante al momento in cui si verifica il presupposto impositivo (ad esempio, le spese sostenute per liberare l’immobile da oneri, servitù ed altri vincoli, oppure le spese che abbiano determinato un aumento della consistenza economica del bene). D’altro canto, non rientrano negli oneri deducibili le spese che attengono alla normale gestione del bene e che non ne abbiano determinato un aumento di valore, perdurante al momento in cui viene realizzata l’operazione imponibile. L’onere della prova della deducibilità del costo grava sul contribuente, che deve dimostrare, non solo di aver sostenuto le spese, ma anche la loro inerenza ed il carattere incrementativo del valore del bene”.

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che le spese per gli interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico e di efficientamento energetico, deliberati dall’assemblea del condominio, per la parte imputata al singolo condomino, nonché le spese sostenute per la sostituzione dei serramenti nel proprio appartamento, rientrano tra le spese incrementative, nell’accezione formulata dalla giurisprudenza, trattandosi di spese che non attengono alla normale gestione del bene e ne determinano un aumento di valore, perdurante al momento in cui viene realizzata l’operazione imponibile. Tali spese, pertanto, possono essere considerate, ai fini del calcolo della plusvalenza della cessione infraquinquennale dell’immobile, tra i costi inerenti all’immobile medesimo.
A tal fine, risulta irrilevante:
– la circostanza che le spese diano diritto e si fruisca del Superbonus;
– che sia esercitata l’opzione per il cd. “sconto in fattura”, trattandosi di una modalità alternativa alla fruizione diretta della detrazione.
D’altra parte, precisa l’Agenzia delle Entrate, una diversa interpretazione, determinerebbe de facto una tassazione del beneficio derivante dalla fruizione della detrazione fiscale – ancorché fruito sottoforma di sconto in fattura – mediante la tassazione di una maggiore plusvalenza.