La nullità o l’annullabilità dell’atto non dispensa dall’obbligo di chiedere la registrazione e di pagare la relativa imposta (AGENZIA DELLE ENTRATE – Risoluzione 08 aprile 2021, n. 23/E)

I contratti preliminari di compravendita immobiliare redatti come documenti informatici devono essere sottoscritti con firma elettronica qualificata o con firma digitale.
L’assenza di una delle due tipologie di firme da ultimo citate comporta la nullità del contratto, vizio che, nella normalità dei casi, può essere fatto valere da chiunque vi abbia interesse, ma necessita dell’intervento di un giudice e della relativa sentenza dichiarativa per essere accertato.
Va peraltro aggiunto che il legislatore tributario ha comunque stabilito che la nullità o l’annullabilità dell’atto non dispensa dall’obbligo di chiedere la registrazione e di pagare la relativa imposta, salva restituzione per la parte eccedente la misura fissa, quando l’atto sia dichiarato nullo o annullato, per causa non imputabile alle parti, con sentenza passata in giudicato e non sia suscettibile di ratifica, convalida o conferma.
La norma ribadisce il principio per cui la presenza di un vizio dell’atto non incide sull’obbligazione tributaria.
In tema di imposta di registro, la nullità o l’annullabilità dell’atto non incidono sull’obbligo di chiederne la registrazione, nè su quello, conseguente, di pagare la relativa imposta, tanto principale quanto complementare, ma costituiscono soltanto titolo per ottenerne la restituzione, ove venga dichiarata o accertata l’invalidità dell’atto con sentenza passata in giudicato, in ragione, peraltro, di un vizio non imputabile alle parti e che renda l’atto stesso insuscettibile di ratifica, convalida o conferma.
Nella fattispecie oggetto dell’istanza d’interpello un’agenzia immobiliare che opera esclusivamente on-line e, tramite il proprio legale, registra contratti preliminari di compravendita in forma di scrittura privata con firma elettronica avanzata (FEA), dotata dei requisiti richiesti dall’Agenzia per l’Italia Digitale (AgID): sicurezza, integrità, immodificabilità e riconducibilità del documento all’autore. Al momento della registrazione dei preliminari di compravendita, però, vengono rilevate carenze formali potenzialmente ostative alla registrazione. Alla luce di quanto indicato, l’istante chiede all’Agenzia delle entrate se è possibile registrare le scritture private sottoscritte tramite fea.
Per l’Amministrazione finanziaria, gli atti sopra menzionati, sono da sottoporre a registrazione con il versamento della relativa imposta secondo le regole generali.
Viene altresì ricordato che gli atti presentati per la registrazione, sulla base di quanto previsto dal CAD (Codice dell’amministrazione digitale), devono essere presentati in formati idonei, in linea con le disposizioni di legge in materia, onde consentire agli uffici dell’Agenzia di acquisirli nel proprio Sistema di conservazione, anch’esso previsto dal CAD, al fine di garantirne l’integrità, affidabilità, leggibilità e reperibilità.
Resta fermo che l’eventuale declarata invalidità dell’atto per vizio imputabile alle parti – quale, in generale, deve intendersi la sottoscrizione con firme non idonee in base alla tipologia dell’atto stesso – impedisce la restituzione delle somme versate in sede di registrazione.
In ultimo, si rammenta che le scritture private di cui l’istante effettua la registrazione sono altresì soggette ad imposta di bollo sin dall’orgine.
Tale imposta dovrà essere assolta mediante contrassegno, procedendo al versamento ad un intermediario convenzionato, ovvero con la modalità virtuale.
Il contribuente che intende assolvere il bollo mediante contrassegno potrà comprovare l’assolvimento dell’imposta indicando nel documento inviato il codice numerico composto da 14 cifre rilevabili dal contrassegno telematico rilasciato dall’intermediario.
In tal caso, sarà cura dell’utente conservare il contrassegno utilizzato entro il termine di decadenza triennale previsto per l’accertamento da parte dell’Amministrazione finanziaria.
Del tutto residuale risulta invece la possibilità di versare l’imposta tramite modello F24, da intendersi limitata ai casi di irreperibilità del contrassegno telematico.